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Wissenswertes rund um den Kauf einer Neubauwohnung

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Wohnen unter dem eigenen Dach – dieser Wunsch steht in vielen Haushalten ganz oben auf der Wunschliste. Aber auch wer bisher nicht mit dem Gedanken gespielt hat, in den eigenen vier Wänden zu wohnen, kommt seit einiger Zeit an Immobilien nicht mehr vorbei. Betongold hat neben dem reinen Wohnaspekt einen weiteren Pluspunkt: Es ist eine Form der Geldanlage und Altersvorsorge. Gründe, die Immobilien – und dazugehörend auch Eigentumswohnungen – in den letzten Jahren für die breite Masse interessant gemacht haben. Der Wunsch nach Wohneigentum ist aber nur eine Seite der Medaille.

Wer in den eigenen vier Wänden wohnen will oder auf eine Rendite über die Mieteinnahmen setzt, hat auch die Kosten vor Augen. Derzeit sind Baufinanzierungen aus Sicht der Käufer relativ günstig zu haben. Das Ergebnis: Niedrige Bauzinsen sorgen für entsprechend niedrige Kosten beim Erwerb des Wohneigentums. Die aktuell sehr hohe Nachfrage lässt sich nur erklären, wenn beide Aspekte gemeinsam betrachtet werden.

Und es kommt ein weiterer Grund für das wachsende Interesse privater Haushalte an Wohnimmobilien hinzu – immer neue Mieterhöhungen. Haben Familien einen Mietvertrag unterschrieben, sind sie vor Anhebungen des Mietzinses keineswegs sicher. Der Vermieter kann – neben Erhöhungen durch Modernisierungen – auch bei steigendem Mietspiegel die vertraglich vereinbarte Miete anpassen. Alle drei Tatsachen tragen zusammen zur Nachfrage beim Wohneigentum bei.

Wohnungskauf – kein Platz für spontane Entscheidungen

Viele Kaufentscheidungen im Alltag fallen spontan, andere werden dagegen von langer Hand geplant und vorbereitet. Die Devise: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“, hat gerade beim Wohnungskauf erhebliches Gewicht. Die Gründe hierfür liegen auf der Hand. Kaufpreise in Höhe sechsstelliger Eurobeträge machen „Fehlkäufe“ nicht nur ärgerlich, Fehlinvestitionen bei der Eigentumswohnung können Familien über Jahre finanziell ruinieren.

Es kommt nicht nur darauf an, das Kaufobjekt sehr genau auszuwählen und zu prüfen. Kaufinteressenten müssen auch den eigenen finanziellen Spielraum sehr genau ausloten. Grundsätzlich steht beim Wohnungskauf – egal, ob es um eine Alt- oder Neubauwohnung geht – eine Frage im Raum: Wie viel Wohneigentum kann ich mir eigentlich leisten? Einerseits spielt an dieser Stelle das bereits vorhandene Eigenkapital in Kombination mit der Immobilie (bezüglich deren Beleihungswert) eine Rolle. Auf der anderen Seite ist die zweite wichtige Messgröße das eigene Einkommen. Gerade im Zusammenhang mit fremdfinanziertem Wohnraum muss ein Haushalt in der Lage sein, daraus die laufenden Tilgungszahlungen zu leisten.

Tipp: Bezüglich des finanziellen Rahmens, der sich aus dem Familieneinkommen ableiten lässt, ist die aktuelle Miete ein grober Richtwert. Es muss hier aber klar sein, dass das Mieten und Kaufen in Bezug auf laufende Kosten die Messlatte unterschiedlich hoch anlegen.

Die Eigentumswohnung – was ist besonders wichtig?

Mit der Eigentumswohnung hat man Wohnraum erworben und kann damit und darin machen, was man will. Leider ist diese Ansicht immer noch verbreitet. Käufer erleben schnell unangenehme Überraschungen. Anders als im Vergleich zum Einfamilienhaus ist die Alt- oder Neubauwohnung kein Wohneigentum der grenzenlosen Freiheiten. Als Wohnungsbesitzer hat man mit dem Kaufvertrag nicht nur Rechte erworben – jede Eigentumswohnung bringt auch gewisse Pflichten mit sich. Wovon ist hier die Rede?
Grundsätzlich besteht Wohneigentum im Sinne einer Eigentumswohnung aus zwei getrennten Bereichen – dem Sondereigentum (dem eigentlichen und vom Käufer allein genutzten Wohnraum) und dem Gemeinschaftseigentum. Letzteres umfasst alles, was den Eigentümern zusammen gehört. Hierunter fallen zum Beispiel die Außenanlagen, Wasch- und Fahrradkeller, der Dachboden oder die Heizungsanlage. Das Problem: Beim Gemeinschaftseigentum sitzen alle Eigentümer in einem Boot. Dies betrifft einerseits die Nutzung, andererseits aber auch die Verwaltung und Instandhaltung. Lasten, die sich zum Beispiel aus einem Heizkessel oder einer Dacheindeckung ergeben, werden daher auf alle Besitzer der Immobilie verteilt.

Wie genau – sprich nach welchem Schlüssel – diese Verteilung erfolgt, regeln die zum Kaufvertrag gehörenden Unterlagen wie die Teilungserklärung. Hier wird unter anderem festgelegt, wie hoch die Instandhaltungsrücklage für eventuelle Reparaturen oder Ähnliches ist.

Altbau oder Neubauwohnung – die Unterschiede

Wer nach Eigentumswohnungen sucht, hat zwei Möglichkeiten: Eine Wohnung aus dem Bestand oder den Neubau. Beide Varianten haben ganz individuelle Vorzüge. Gleichzeitig muss sich ein Kaufinteressent über deren Nachteile im Klaren sein. Beispielsweise ist eine Altbauwohnung oft günstiger als vergleichbarer Wohnraum im Neubau. Auf der anderen Seite ist beim Altbau mit einem höheren Bedarf an Instandhaltung zurechnen, was sich auf die Höhe der zu zahlenden Rücklage auswirkt.

Ein großer Pluspunkt des Altbaus ist die Tatsache, dass Kaufinteressenten die Wohnung und das gesamte Umfeld besichtigen können. Da Neubauwohnungen oft vor dem ersten Spatenstich veräußert werden, kauft man sprichwörtlich die Katze im Sack. Einzig Baupläne und eventuell vorhandene Modelle des Architekten veranschaulichen das spätere Erscheinungsbild. Im Gegenzug haben Interessen im Neubau die Chance, beim Thema Innenausbau und der Gestaltung der Räume ihre Wünsche einzubringen. Deutliche Vorteile bringen Neubauwohnungen auch in Bezug auf die Bau- und Energiesparstandards sowie die Instandhaltung mit. Letztere rückt mitunter über Jahre in den Hintergrund, da der Bauträger Gewährleistungspflichten erfüllen muss.

Fazit: Wer hohe Instandhaltungsrücklagen oder das Risiko umfassender Modernisierungen nicht in Kauf nehmen und beim Thema Energieeffizienz ganz vorne mit dabei sein will, ist bei der Neubauwohnung an der richtigen Adresse.

Wohnungssuche – die Lage spielt die 1. Geige

Ist die Entscheidung auf die Neubauwohnung gefallen und hat man sich mit den grundlegenden „Feinheiten“ des Wohnungskaufs vertraut gemacht, ist nur noch die passende Immobilie zu finden. In der Praxis des Öfteren schwierig. Der Grund: Die Lage gibt hier immer noch den Ton an. Und die Eigentumswohnung muss sich nicht nur mit den eigenen Bedürfnissen decken. Vielmehr geht es auch darum, die Wertentwicklung der Immobilie vor Augen zu haben. Der Lage einer Neubauwohnung kommt mittel- bis langfristig erhebliche Bedeutung zu. Es macht an dieser Stelle durchaus Sinn, zwei Aspekte getrennt voneinander zu betrachten.

Einerseits muss dem persönlichen Anspruch Priorität eingeräumt werden – wenn man die Neubauwohnung tatsächlich selbst nutzen will. Als Familie ist beispielsweise eine verkehrsgünstige Anbindung genauso wichtig wie die Tatsache, dass Kinder auch unbeaufsichtigt im Freien spielen können. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Kindertagesstätten sowie Schulen in unmittelbarer Nähe der Immobilie gewinnen hier ebenfalls an Bedeutung. Unterm Strich müssen sich Familien in ihrem neuen Zuhause und mit dem neuen Umfeld wohlfühlen.

Auf der anderen Seite wäre es natürlich schön, wenn der Wert der Immobilie steigt und man in 20 oder 30 Jahren die dann für ein Ehepaar im Ruhestand zu groß gewordene Wohnung mit Gewinn veräußern kann. Aber: Eigentumswohnungen als Geldanlage stellen an die Lage mitunter besondere Anforderungen – gerade im Hinblick auf die Langfristigkeit der Kaufentscheidung. Wer heute beide Aspekte unter einen Hut bringen will, steht schnell zwischen den Stühlen. Wie sich einzelne Stadtviertel entwickeln, lässt sich nur schwer abschätzen. Allerdings scheint absehbar, dass in Großstädten auch in den kommenden Jahren eine Nachfrage bestehen wird.

Tipp: Sachverständige können nicht nur das eigentliche Kaufobjekt vor dem Hintergrund baulicher und vertraglicher Standards bewerten. Mitunter hat der Experte auch die Möglichkeit, eine Einschätzung zum Potenzial der Lage abzugeben.

Die Neubauwohnung – eine Nadel im Heuhaufen

Wer klare Vorstellung von seiner Eigentumswohnung und auch der Lage hat, ist einen Schritt weiter. Eine Garantie dafür, wirklich etwas Passendes zu finden, lässt sich daraus allerdings nicht ableiten. Kaufinteressenten werden wohl oder übel die Nadel im Heuhaufen suchen müssen – oder lassen suchen. Generell bieten sich dabei zwei Herangehensweisen an. Um Geld zu sparen, nutzen Interessenten regelmäßig die Recherche im Internet. Entspannter und ruhiger geht die Suche mit einem Makler zur Hand. Vor- und Nachteile haben beide Varianten.

Der Makler verursacht zwar zusätzliche Kosten, hat aber per se einen tieferen Einblick in den regionalen Immobilienmarkt und kann andere Möglichkeiten zur Suche nach passenden Objekten nutzen. Beim Recherchieren im Internet sind Käufer immer auf die Eigentumswohnungen festgelegt, die es auf diverse Portale schaffen. Verzichten Bauträger auf die Veröffentlichung des Exposés, bleibt das Angebot bei der Suche außen vor. Darüber hinaus sollte man sich bei der Suche in Eigenregie auf einen weiteren Nachteil einstellen – den Zeitfaktor. Es müssen wahrscheinlich unzählige Exposés gelesen und Bauträger kontaktiert werden, bevor man die richtige Neubauwohnung gefunden hat.

Der Wohnungskauf – Kaufvertrag und Finanzierung

Bevor Kaufinteressenten in ihre neue Eigentumswohnung ziehen können, muss der Kaufvertrag unterschrieben werden und die Finanzierung stehen. Beide genießen beim Besitzerwechsel von Immobilien daher große Bedeutung. Speziell beim Erwerb einer Eigentumswohnung gewinnen die Anlagen zum Kaufvertrag an Gewicht. Worauf ist besonders Wert zu legen? Da bei Wohnungen eine Unterscheidung in Gemeinschafts- und Sondereigentum stattfindet, spielt die Teilungserklärung eine Rolle. Es ist zu prüfen, ob die Angaben im Kaufvertrag mit denen in der Erklärung übereinstimmen. Darüber hinaus stellt sich die Frage, wer die Abnahme der Bauleistungen abwickelt.

Gemeinschaftseigentum wird theoretisch von allen Eigentümern abgenommen, durch die einvernehmliche Einigung können damit auch Dritte beauftragt werden. Ebenfalls wichtig sind die Festlegungen zum ersten Hausverwalter. Hier kann der Bauträger mitunter versuchen, Einfluss auf den Neubau auszuüben, indem er sich das Recht zur Bestimmung des Verwalters vorbehält und damit Gewährleistungsansprüche indirekt steuern kann.

Generell zum Kaufvertrag einer Neubauwohnung gehören sollten Unterlagen wie:

der Grundbuchauszug,
das Exposé bzw. der Bauträgerprospekt,
Baupläne und -beschreibungen,
Nachweise, die das Baugenehmigungsverfahren dokumentieren,
die Teilungsvereinbarung,
Bonitätsauskünfte des Bauträgers,
der Zahlungsplan (gestaffelt nach Baufortschritt) sowie
die Gemeinschaftsordnung und der Verwaltervertrag.

Weitere Informationen sowie eine ausführliche Checkliste für den Kauf einer Neubauwohnung finden Sie hier.

Sind bereits Bauabnahmen erfolgt, ist es erforderlich, die Protokolle einzusehen. Der Kaufvertrag ist beim Wohnungskauf aber erst die halbe Miete. Um in die Immobilie einzuziehen, brauchen Interessenten das nötige Kleingeld.

Angesichts der aktuellen Kosten, die in einigen Städten bei 4.000 Euro – 5.000 Euro pro Quadratmeter liegen, kommen fast immer Banken ins Spiel. Hier haben Käufer verschiedene Optionen der Fremdfinanzierung. Neben Filialbanken mischen inzwischen auch Direktbanken mit und offerieren Baufinanzierungen, die dank niedriger Zinsen durchaus Potenzial haben. Darüber hinaus können Förderungen beim Einzug in die Neubauwohnung helfen. Das Ziel sollte sein, Zinsbelastungen soweit wie möglich zu drücken und zusätzliches Kapital in die Tilgung fließen zu lassen.

Auf diese Weise ist die Immobilie nicht nur schneller schuldenfrei – sondern unterm Strich einfach günstiger. Übrigens lässt sich nicht nur vorhandenes Vermögen dem Eigenkapital zurechnen. In begrenztem Umfang können auf Eigenleistungen den Finanzierungsbedarf reduzieren.

Hinweis: Beim Kauf einer Eigentumswohnung gibt nicht nur der Kaufpreis den Ton an. Es fallen für frischgebackene Immobilienbesitzer zusätzlich Nebenkosten an – etwa die Maklercourtage, Notarkosten, Gebühren für den Eintrag ins Grundbuch oder Ähnliches. Als Faustformel sollten zwischen 10 bis 15 Prozent auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden, um diese Kosten realistisch abzubilden.

Die Neubauwohnung – so klappt´s mit den vier Wänden

Eigentumswohnungen sind im Kommen. Wer die Augen offenhält und seinen finanziellen Spielraum ungefähr kennt, kann vielleicht noch das eine oder andere Schnäppchen machen. Denn Wohnraum wird gerade in Stadtlagen zunehmend begehrter – und damit teurer. Einfach zuschlagen ist aber der falsche Weg. Beim Thema Neubauwohnung sind kühle Rechner mit Geduld gefragt. Zudem sollte man nicht vor der Zusammenarbeit mit Profis zurückschrecken. Anwälte und Sachverständige kosten zwar Geld, sind häufig aber jeden Euro wert. Denn Fehler beim Wohnungskauf werden teuer und enden mitunter in der Schuldenfalle. Nur wer als Käufer alles richtig macht, kann sich am Ende entspannt in den eigenen vier Wänden zurücklehnen.

Redaktioneller Hinweis

Diese Informationen wurden von der Redaktion des AsFro.de Magazins für Sie zusammengestellt. Einen ausführlichen Ratgeber rund um den Kauf einer Eigentumswohnung finden Sie unter http://www.asfro.de/magazin/eigentumswohnung-kaufen.html.

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